Extension de maison en sous-sol : comment gagner des m² par le bas

Avec la hausse des prix de l’immobilier, le manque de terrain constructible, l’impossibilité dans certaines zones de créer une extension de maison verticale ou horizontale, le sous-sol semble être une solution d’agrandissement à privilégier.

Son aménagement peut être sans limite, de la salle de jeux au studio indépendant, on peut créer tout ou presque dans un sous-sol bien pensé.

La technique d’excavation consiste à récupérer des mètres carrés habitables supplémentaires en exploitant le sous-sol de votre maison.

Pour ce faire, on va creuser sous l’habitation afin d’obtenir des pièces bénéficiant d’une hauteur sous plafond confortable : c’est ce que l’on appelle une excavation. Relativement technique à mettre en œuvre, elle nécessite de contrôler la solidité des fondations en amont.

Du fait des restrictions liées aux coefficients d’occupation des sols ou des hauteurs de bâtiment stipulées par les Plans Locaux d’Urbanisme, ou si vous vivez dans une zone de protection du patrimoine architectural, il est possible que ni l’extension verticale ni l’extension horizontale ne soit possible.

L’excavation s’avère alors la seule et unique solution d’agrandissement, à moins que vous ne bénéficiez de combles aménageables encore non exploités. La plupart du temps, la mairie ne refusera pas un projet de ce type. Par ailleurs, l’extension de maison en sous-sol apportera une plus-value incontestable à votre maison car elle la transformera en bien atypique et recherché du fait de sa rareté. Enfin, pour celles et ceux qui ne bénéficient pas d’un terrain suffisant ou qui n’ont pas l’envie de modifier l’aspect extérieur de leur maison, l’excavation est le parfait compromis !

Bon à savoir : l’excavation est un procédé qui se démocratise, et qui a créé une tendance recherchée par les acquéreurs : le souplex. Mais attention, cette désignation n’est permise que si le sous-sol possède une hauteur de plafond égal ou supérieur à 1m80, et qu’il bénéficie d’une ou plusieurs ouvertures donnant directement sur l’extérieur.

La construction d’un sous-sol nécessite le recours à un professionnel et le recours à un bureau d’études sol et structure qui va auditer le sol et les fondations de votre maison et emmètre des recommandations pour la reprise et l’éventuel renforcement des fondations. Car si l’excavation permet l’agrandissement du logement, celle-ci va impacter les fondations du bâti existant. Il est donc impératif de faire appel à une entreprise sérieuse pour réaliser ce type de projet. La technique d’excavation implique également de prévoir une source de lumière naturelle suffisante, ainsi qu’une ventilation bien adaptée. Enfin, il faudra s’assurer un traitement efficace d’éventuelles remontées capillaires ou d’excès d’humidité au niveau des murs de soubassement, tout en respectant leur nature avant tout aménagement.

Avant de se lancer, le professionnel devra s’intéresser à la nature du sol et étudier les fondations de la maison. Une étude obligatoire pour mener un chantier de qualité et réaliser une extension en sous-sol sûre.

Ce type de travaux n’étant pas anodin, pensez à bien vérifier que votre professionnel est assuré en décennale et souscrivez de votre côté une assurance dommage-ouvrage.

C’est le premier blocage que le professionnel doit solutionner : le manque de lumière naturelle. Difficile d’imaginer une pièce à vivre sans une bonne luminosité, essentielle pour notre confort et notre santé. Le professionnel peut proposer plusieurs options :

• Créer un puits de lumière pour capter la lumière depuis la façade pour la mener jusqu’au sous-sol.

• Travailler à partir du plancher supérieur, en remplaçant une partie du sol par une surface vitrée ou des briques de verres.

• Si l’extension en sous-sol est semi-enterrée, il est possible de créer des ouvertures, des soupiraux, ou de remplacer de petites ouvertures par des aménagements vitrés plus importants.

• Pour une extension en sous-sol totalement enterrée, en maison, vous pouvez si votre terrain le permet créer des cours anglaises, et y installer des fenêtres ou des sauts de loup.

Bien évidemment, la construction d’une extension en sous-sol demandera lors de l’aménagement de multiplier les points lumineux artificiels. En variant le type de luminaires, vous pourrez créer la parfaite ambiance à votre nouvelle pièce à vivre.

Concernant les démarches administratives, tout comme une extension classique, la demande préalable de travaux ou le permis de construire vont dépendre de la surface d’agrandissement que vous souhaitez réaliser. Toutefois, sachez que dans la plupart des cas, vous ne serez pas soumis aux contraintes imposées par le PLU (Plan Local d’Urbanisme) étant donné que vous ne modifiez pas l’aspect extérieur de votre maison.

Notez que si vous vivez en copropriété, vous devrez demander une autorisation qui s’obtiendra lors d’un vote à l’assemblée générale. Les règles de majorité (simple, absolue etc.) varient alors selon la nature des travaux effectués.

Pour que vos travaux ne souffrent d’aucune opposition, voici quelques informations à prendre en compte :

• Lorsque la surface d’extension sur sous-sol est inférieure à 5 m², aucune formalité administrative n’est nécessaire.

• Jusqu’à 40 m² (20 m² si votre commune n’est pas régie par un PLU), l’extension de maison sur sous-sol est soumise à une déclaration préalable de travaux.

• Un permis de construire est nécessaire si l’agrandissement vient modifier la structure porteuse ou la façade du bâti principal : c’est généralement le cas pour ce type de travaux.

• Un permis de construire est aussi à demander avant d’entreprendre vos travaux si l’extension crée une surface de plus de 40 m².

• Si vous souhaitez revendre votre bien après vos travaux, sachez que la construction d’une extension en sous-sol n’est pas forcément considérée comme une partie du logement. Elle n’est donc pas soumise à la loi Carrez, sa surface n’est pas comptabilisée dans la surface habitable, à moins de bénéficier d’aménagements qui la rendent propre à l’habitation (la hauteur sous plafond, mais également la luminosité, la ventilation, l’isolation, etc…).

• Il faut également savoir que ce type d’aménagement convient à un usage personnel mais ne saurait être loué.

Si votre sous-sol est déjà existant, un simple aménagement sera suffisant. Cependant, ne le négligez pas car pour en faire un espace habitable, vous devrez travailler non seulement les apports en lumière naturelle mais aussi la ventilation pour renouveler l’air du sous-sol et éviter une trop grande humidité. L’isolation devra également être repensée afin de rendre l’espace confortable toute l’année.

Plusieurs types de pièces peuvent être aménagés dans une extension de maison en sous-sol. La luminosité et la hauteur sous plafond vont conditionner votre choix d’aménagement. 

• Avec une pièce de moins de 2m de hauteur, l’extension en sous-sol est appropriée pour l’aménagement d’une pièce de rangement ou de stockage, une cave ou un atelier confortable en quelques sortes.

• Si la hauteur sous plafond est supérieure à 2m, mais inférieure à 2m10, on pourra imaginer l’extension de maison en sous-sol comme une pièce dédiée à une activité temporaire. Si la lumière extérieure manque, l’aménagement d’une salle de cinéma, d’une salle de jeux, d’un bar ou encore d’une chambre d’amis est possible.

• Enfin, à partir de 2,40 m de hauteur, vous pouvez tout envisager. Il faudra prendre en compte la possibilité de se raccorder facilement au réseau d’évacuation des eaux usées si vous souhaitez y créer une pièce humide comme une salle de bain, un spa ou encore une buanderie, et vraisemblablement faire installer une pompe de relevage.

La construction d’une extension de maison en sous-sol demande un budget plus important qu’un agrandissement de type horizontal, ou bien même qu’un aménagement de combles. L’excavation suppose des travaux lourds : comptez au minimum 2500 euros par m². Mais ce prix peut vite s’envoler jusqu’à 10 000 euros en fonction des matériaux, des finitions, des ouvertures à créer, des réseaux d’eau et d’électricité à raccorder, etc…

Si vous n’avez pas besoin d’excavation pour créer l’extension et qu’il s’agit seulement d’aménager le sous-sol en pièce habitable, le prix des travaux sera moins important. Comptez en moyenne entre 1200 et 2200 euros le m². Le prix de l’aménagement dépendra alors de l’état du sous-sol à aménager : l’état du sol, l’isolation à revoir, l’humidité à traiter, la création d’ouvertures etc…

Il faudra ajouter à ce tarif le prix pour les études de sol et de structure et l’intervention éventuelle d’un architecte.